Category Archives: condominio e locazioni

contratto di locazione

Immobile danneggiato dopo scadenza contratto di locazione?

Locazioni: che fare se, alla scadenza del contratto di locazione, l’immobile risulta gravemente danneggiato

Quali opzioni ha il locatore, quando alla scadenza del contratto di affitto, scopre che l’immobile è gravemente danneggiato, oppure presenta innovazioni contrattualmente non consentite?

Alla scadenza del contratto di affitto, i proprietari di casa hanno a volte delle brutte sorprese, trovando il loro immobile gravemente danneggiato, oppure con rilevanti innovazioni che il contratto di locazione non consente.

PUO’ IN QUESTI CASI IL PROPRIETARIO RIFIUTARE DI PRENDERE IN CONSEGNA L’IMMOBILE E SINO A QUANDO?

Sul punto è intervenuta una recentissima sentenza della Corte di Cassazione che ha dato risposta affermativa alla domanda (Cassazione con ordinanza 23 settembre 2022, n. 27932).

In caso di immobile gravemente danneggiato o con modificazioni non consentite, il proprietario, alla scadenza del contratto, può rifiutare la consegna dell’immobile offerta dal conduttore, sin quando quest’ultimo non risarcisca i danni apportati e/o elimini le innovazioni non consentite

QUALI SONO LE CONSEGUENZE PER IL CONDUTTORE?

Dal momento che il rifiuto del locatore nel prendere in consegna il bene, nonostante la scadenza del contratto, trova la sua giustificazione nel mancato  pagamento da parte del conduttore dell’importo necessario a risarcire i danni, quest’ultimo, malgrado l’offerta di riconsegna l’immobile, rimane, sin quando non effettua il detto pagamento, comunque in mora nella restituzione bene.

Questa mora comporta che il conduttore sia tenuto a corrispondere il canone di locazione sin quando non saldi quando necessario all’eliminazione dei danni e/o delle innovazioni, anche se l’immobile locato non sia più in suo uso.

Ne consegue come il locatore – avendo diritto tanto al pagamento dell’importo idoneo ad eliminare i danni e/o le innovazioni, quanto al pagamento del canone, di locazione sin quando questo importo non venga pagato – riesca in tal modo ad essere totalmente indennizzato.

COSA ACCADE SE IL PROPRIETARIO, ALLA SCADENZA DEL CONTRATTO, RITIENE DI PRENDERE COMUNQUE IN CONSEGNA IL BENE, MALGRADO LO STESSO PRESENTI DEI DANNI RILEVANTI

Se il locatore, alla scadenza del contratto, malgrado la presenza di rilevanti danni all’interno dell’immobile, che vanno ben al di là del normale stato di usura, e che non gli consentono di rilocare il bene nell’immediatezza, decide di prenderlo ugualmente in consegna, in questo caso egli avrà diritto non solo al risarcimento del danno, ma anche al pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore, malgrado lo stesso abbia riconsegnato il bene.

La giurisprudenza della Suprema Corte è, invero, sul punto consolidata nel ritenere che il conduttore debba, nel caso di specie, non solo corrispondere al locatore le somme necessarie ad eliminare i danni dallo stesso arrecati, ma sia, altresì, tenuto a pagare, nonostante non ne usufruisca più, il canone di locazione per tutto il tempo necessario alla ristrutturazione dell’immobile, purché tempestivamente iniziata e diligentemente perseguita.

Si aggiunga, infine, come l’obbligo del conduttore del pagamento del canone, nell’ipotesi in parola, non sia subordinata alla prova da parte del locatore di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste di locazione, cui non ha potuto dare seguito a causa dei lavori da svolgersi, essendo detto pagamento dovuto per il solo fatto dell’intervenuto danneggiamento: ex multis Cass. ordinanza n. 6596 del 2019 “ Qualora, in violazione dell’art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da p arte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.

Avv. Paola Martino

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spese condominiali

Spese Condominiali- coniuge assegnatario casa coniugale

Spese Condominiali – Nessuna Azione Diretta dell’Amministratore nei confronti del Coniuge Assegnatario della Casa Coniugale

Il coniuge, al quale in sede di separazione e/o di divorzio venga disposta l’assegnazione della casa coniugale in ragione della presenza di figli minorenni e/o non economicamente autosufficienti e che non sia titolare di alcuna quota di proprietà della casa medesima, diviene titolare, sull’abitazione, unicamente di un diritto personale di godimento, opponibile ai terzi.

Dal momento che, per recupero dei contributi relativi la manutenzione e l’esercizio delle parti e dei servizi comuni, si può validamente agire sono nei confronti dell’effettivo condomino – cioè del proprietario dell’immobile o del titolare del diritto reale sull’immobile medesimo – l’Amministratore di condominio potrà agire in via giudiziaria solo nei confronti del coniuge proprietario dell’immobile, mentre alcuna azione è consentita nei confronti dei coniuge mero assegnatario.

Così ha statuito una recentissima ordinanza del maggio del 2022 della Suprema Corte di Cassazione, che ha ritenuto che nei rapporti fra Condominio e singoli partecipanti ad esso, non vi siano le condizioni per l’operatività del principio  dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede.

Pertanto, sebbene il coniuge assegnatario della casa possa apparire come condomino a tutti gli effetti, ciò non muta la sua condizione di mero titolare di un diritto di godimento, con conseguente difetto di legittimazione passiva nel giudizio intentato dall’Amministratore per il recupero delle spese condominiali.

La Suprema Corte ha, però, d’altra parte, precisato che, sebbene il godimento della casa coniugale sia  caratterizzata da un’essenziale gratuità –  nel senso che il coniuge assegnatario non è tenuto a corrispondere  all’altro coniuge, alcunché per detto godimento –  è altresì vero che le spese correlate all’uso dell’immobile assegnato sono, in ogni caso di sua competenza, salvo che il Giudice della separazione e/o del divorzio non le ponga a carico dell’altro coniuge, come, ad esempio, contributo al mantenimento del coniuge assegnatario.

Ciò significa che, ove il coniuge assegnatario della casa non corrisponda dette spese e l’Amministratore del Condominio sia costretto a rivolgersi al coniuge proprietario per recuperarle, quest’ultimo potrà poi agire nei confronti del coniuge assegnatario per ottenere il rimborso di tutto quanto corrisposto all’Amministratore per effetto della relativa azione giudiziaria.

Avv. Paola Martino

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delibere condominiali

Impugnazione delibere condominiali e termini di decadenza

Impugnazione delle delibere condominiali: il difficile rapporto tra mediazione e termini di decadenza

Mentre le delibere condominiali nulle possono essere impugnate in ogni tempo (salva la prescrizione e l’usucapione) le delibere condominiali annullabili (per la distinzione si veda Cass. SS.UU. sent. 9839 del 14.4.2021; Cass. SS.UU. sent. 4806 del 7.3.2005) possono essere impugnate (da chi non abbia votato a favore) dinanzi all’autorità giudiziaria entro il termine di decadenza di 30 giorni decorrenti dalla data di adozione, per i presenti (sia di persona che per delega), o dalla data di comunicazione del relativo verbale, per gli assenti.

A seguito della introduzione anche in Italia dell’istituto della mediazione civile e commerciale (D.Lgs. n. 28 del 2010), si è stabilito che per alcune materie l’esperimento del procedimento di mediazione fosse obbligatorio, di guisa che il procedimento dinanzi al Giudice non potesse essere portato avanti se non dopo tale esperimento. Tra tali materie vi è quella del condominio, e pacificamente si ricomprendono in tale materia le controversie relative alla impugnazione delle delibere assembleari annullabili.

Conseguentemente nel suddetto termine di decadenza di 30 giorni occorre dar corso alla procedura di mediazione. Tale procedura impedisce la decadenza suddetta e ove la stessa si concluda positivamente, si sarà raggiunto lo scopo della nuova disciplina, ossia ridurre il contenzioso nelle aule di giustizia; ove si concluda negativamente, dal deposito del verbale di accertamento di tale esito negativo, decorrerà un nuovo termine di 30 giorni per introdurre la lite dinanzi al Giudice (cfr. Sentenza Tribunale Brescia, sent. 648 del 18.3.2020; Trib. Sondrio, sent. 25.1.2019; Trib. Monza, sent. 65 del 12.1.2016).

Il procedimento di mediazione deve concludersi entro 90 giorni (salvo che le parti concordemente intendano prorogare tale termine) dalla data di deposito della domanda di mediazione (art. 6).

L’art. 5 del D.Lgs. 28/2010 succitato stabilisce che: “Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale ed impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza decorrente dal deposito del verbale di cui all’art. 11 presso la segreteria dell’Organismo” (di Mediazione).

L’art. 8 stabilisce che: “1. All’atto della presentazione della domanda di mediazione, il responsabile dell’organismo designa un mediatore e fissa il primo incontro tra le parti non oltre trenta giorni dal deposito della domanda. La domanda e la data del primo incontro sono comunicate all’altra parte con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione, anche a cura della parte istante.”.

Per il combinato disposto dei due articoli precedenti, la comunicazione che produce gli effetti di interrompere la prescrizione e di evitare la decadenza è quella con la quale l’Organismo comunica la domanda e la data del primo incontro. Tale comunicazione può avvenire anche a cura della parte istante.

Ma cosa accade se la domanda di mediazione è proposta nel termine di decadenza, ma la comunicazione della stessa e della data del primo incontro sono comunicate dopo tale termine? Ovvero come impedire la decadenza?

scadenza mediazione

E’ necessaria la comunicazione della istanza e dalla fissazione della data dell’incontro nel termine di decadenza o di prescrizione

Una prima interpretazione si limita al dato temporale, e quindi ritiene che solo se la comunicazione (della domanda e della data dell’incontro) perviene entro i 30 giorni si evita la decadenza. E tale interpretazione poggia anche sul fatto che tale comunicazione potrebbe avvenire anche a cura della parte istante, come recita la norma di legge (cfr. Trib Roma, sent. 3159 del 23.2.2021, che richiama App Genova sent. 946 del 2018 e Trib. Napoli, sent. 4.12.2019, richiamando la previsione della notifica a cura della parte ex art. 6. Co 1, D.Lgs. 28 del 2010; conformi anche App. Milano, sent. 253 del 27.1.2020; Trib. Savona, sent. 111 del 8.2.2019; Cass. sent. 2273 del 28.1.2019; Trib. Genova, sent, 1665 del 11.6.2018; Trib. Ivrea, sent. 348 del 6.4.2018; App. Palermo sent. 27.6.2017; Trib. Messina, sent. 72 del 11.1.2018; Trib. Palermo, sent. 18.9.2015; in specie Trib. Roma, sent. 20267 del 22.10.2019, come i precedenti, parla proprio di comunicazione sia della domanda che della data dell’incontro). Tuttavia è evidente che se la domanda di mediazione viene presentata l’ultimo giorno utile o quelli precedenti si avrebbe una corsa contro il tempo per far nominare il mediatore, far accettare a costui la nomina e far fissare da costui la data dell’incontro, per poter poi, finalmente, procedere alla notifica. In sostanza si avrebbe una “sostanziale” riduzione del termine per evitare la decadenza, peraltro rimessa alla diligenza dell’Organismo di Mediazione scelto.

E’ sufficiente la comunicazione della sola istanza nel termine di decadenza o di prescrizione

Una seconda interpretazione, per evitare la decadenza, considera valida la comunicazione della sola domanda, ovviamente eseguita dalla parte istante, atteso che attendere la fissazione della data dell’incontro e poi la comunicazione rischia di far maturare la decadenza (cfr. Trib. Busto Arsizio, sent. 23.4.2021; App. Milano, sent. 253 del 27.1.2020: Trib. Roma, sent. 13981 del 3.7.2019; Trib. Torino, sent. 1451 del 23.3.2018; Trib Chieti – sez. Ortona, sent.3 del 15.1.2018; Trib. Napoli, sent. 10959 del 7.11.2017; Trib. Savona, sent. 2.3.2014). Ma siffatto modo di procedere non tiene conto del fatto che la norma parla di comunicazione della domanda e della data del primo incontro, e quindi la comunicazione della sola domanda appare meno di quanto la legge richiede per impedire la decadenza. Inoltre, entro quando la domanda dovrebbe essere poi depositata? Il giorno stesso o quello dopo o entro il termine di decadenza? Evidente l’arbitrio che ne nascerebbe.

E’ sufficiente il solo deposito della istanza nel termine di decadenza o di prescrizione

Una terza interpretazione ritiene che possa considerarsi idonea a evitare la decadenza il solo deposito della domanda, o meglio che il solo deposito, purché seguito dalla successiva comunicazione del ricorso e della data di incontro, sia idoneo a dare inizio al procedimento di comunicazione considerato dalla legge ai fini di evitare la decadenza.

A favore di tale interpretazione militano vari argomenti, il primo dei quali è la similitudine con il procedimento notificatorio, ove per il notificante il rispetto di eventuali termini di decadenza o di prescrizione viene valutato in relazione all’inizio del procedimento stesso o meglio a quanto costui debba fare, senza tener conto dei tempi di coloro che eseguono la notificazione e sono soggetti fuori del controllo del notificante, mentre per il notificato i termini a beneficio e a carico dello stesso sono calcolati dalla data di effettivo completamento del procedimento notificatorio (così Corte Costituzionale, sent. 26.11.2002, n. 477; Cassazione SS.UU. sent. 14.4.2011, n. 8491)). Tale componimento degli interessi contrapposti vale anche per il procedimento di mediazione, ove, specie per quello in materia di impugnazione di delibere condominiali, si adduce l’interesse del condominio alla stabilità delle delibere come motivo di interpretazione “restrittiva” del termine dei 30 giorni, ma l’imposizione di tale ulteriore onere a carico del ricorrente (ossia l’esperimento obbligatorio del procedimento di mediazione) deve essere correttamente interpretato e giustificato (a favore di tale ragione per la scelta interpretazione qui offerta cfr. Trib. Brescia, sent. 648 del 18.3.2020; Trib. Roma, sent. 16.7.2020; Trib. Sondrio, sent. 25.1.2019; Trib. Savona, sent. 1091 del 23.10.2018; App. Brescia, sent. 133 del 30.7.2018; Trib. Palermo, sent. 4870 del 20.9.2017; Trib. Firenze, sent. 2718 del 19.7.2016; Trib. Velletri, sent. 1586 del 5.5.2015; Trib. Palermo, sent. 4951 del 2015).

In secondo luogo, la norma di legge che prevede la durata della procedura di mediazione considera come momento iniziale la data di deposito della domanda. Ma che senso avrebbe una siffatta previsione ove, ad esempio, per problemi di notifica la domanda e l’invito dovessero essere notificati dopo svariati giorni? Il senso della norma risiede nel non voler differire sine die il termine di un procedimento che è congegnato come impeditivo della trattazione delle cause da parte del Giudice. Ma allora a maggior ragione la proposizione della domanda vale a interrompere la decadenza e la prescrizione, alla quale farà seguito la effettiva comunicazione.

In terzo luogo, vi è il corretto recepimento della Direttiva 2008/52 CEE, ove all’art. 8, sotto la rubrica “effetto della mediazione sui termini di prescrizione e decadenza”, afferma che “gli Stati membri provvedono affinché alle parti, che scelgono la mediazione nel tentativo di dirimere una controversia, non sia successivamente impedito di avviare un procedimento giudiziario o di arbitrato in relazione a tale controversi per il fatto che durante il procedimento di mediazione siano scaduti i termini di prescrizione o decadenza”.

Ne segue che la stretta interpretazione della norma circa la comunicazione come fatto che interrompe i termini di decadenza e di prescrizione, ove sia slegato al deposito della istanza di mediazione, quale atto introduttivo del procedimento stesso, contrasta apertamente con la suddetta direttiva comunitaria, la quale nella sua essenzialità e semplicità afferma che l’intraprendere un procedimento di mediazione (ossia il presentare la relativa domanda) impedisce ogni decadenza e prescrizione durante il procedimento stesso. Con la ovvia conseguenza che la normativa nazionale – ove contrastante – debba essere disapplicata, e quindi considerata tamquam non esset.

In quarto luogo, vi è un argomento logico funzionale, relativo alla utilità della disciplina della mediazione ai fini della riduzione del contenzioso giudiziario. Nel timore che l’Organismo di Mediazione non eseguisse la comunicazione nel termine di decadenza, specialmente ove la domanda fosse presentata nella seconda quindicina del periodo, il ricorrente sarebbe indotto per cautela a proporre direttamente il giudizio, evitando ogni decadenza, e in tal sede, ove fosse sollevata la relativa eccezione o rilevata la questione d’ufficio, potrebbe poi beneficiare del termine per introdurre il procedimento (che, nota bene, si intende introdotto con il solo deposito della istanzaargumenta ex art. 5 D. Lgs. 28/2010  – , e dunque rendendo ormai ancor più irrilevante data della la successiva comunicazione), ma così gravando i ruoli di procedimenti potenzialmente inutili.

In conclusione, l’unica interpretazione della disciplina giuridica del rapporto tra mediazione e decadenza in materia di impugnazione delle delibere condominiali annullabili ragionevole, compatibile con lo spirito della nostra Costituzione e conforme alle direttive comunitarie, risulta quella secondo la quale la decadenza è evitata ove la domanda sia presentata ad un Organismo di Mediazione entro il termine di 30 giorni.

Avv. Giorgio Falini 

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