Locazioni: che fare se, alla scadenza del contratto di locazione, l’immobile risulta gravemente danneggiato
Quali opzioni ha il locatore, quando alla scadenza del contratto di affitto, scopre che l’immobile è gravemente danneggiato, oppure presenta innovazioni contrattualmente non consentite?
Alla scadenza del contratto di affitto, i proprietari di casa hanno a volte delle brutte sorprese, trovando il loro immobile gravemente danneggiato, oppure con rilevanti innovazioni che il contratto di locazione non consente.
PUO’ IN QUESTI CASI IL PROPRIETARIO RIFIUTARE DI PRENDERE IN CONSEGNA L’IMMOBILE E SINO A QUANDO?
Sul punto è intervenuta una recentissima sentenza della Corte di Cassazione che ha dato risposta affermativa alla domanda (Cassazione con ordinanza 23 settembre 2022, n. 27932).
In caso di immobile gravemente danneggiato o con modificazioni non consentite, il proprietario, alla scadenza del contratto, può rifiutare la consegna dell’immobile offerta dal conduttore, sin quando quest’ultimo non risarcisca i danni apportati e/o elimini le innovazioni non consentite
QUALI SONO LE CONSEGUENZE PER IL CONDUTTORE?
Dal momento che il rifiuto del locatore nel prendere in consegna il bene, nonostante la scadenza del contratto, trova la sua giustificazione nel mancato pagamento da parte del conduttore dell’importo necessario a risarcire i danni, quest’ultimo, malgrado l’offerta di riconsegna l’immobile, rimane, sin quando non effettua il detto pagamento, comunque in mora nella restituzione bene.
Questa mora comporta che il conduttore sia tenuto a corrispondere il canone di locazione sin quando non saldi quando necessario all’eliminazione dei danni e/o delle innovazioni, anche se l’immobile locato non sia più in suo uso.
Ne consegue come il locatore – avendo diritto tanto al pagamento dell’importo idoneo ad eliminare i danni e/o le innovazioni, quanto al pagamento del canone, di locazione sin quando questo importo non venga pagato – riesca in tal modo ad essere totalmente indennizzato.
COSA ACCADE SE IL PROPRIETARIO, ALLA SCADENZA DEL CONTRATTO, RITIENE DI PRENDERE COMUNQUE IN CONSEGNA IL BENE, MALGRADO LO STESSO PRESENTI DEI DANNI RILEVANTI
Se il locatore, alla scadenza del contratto, malgrado la presenza di rilevanti danni all’interno dell’immobile, che vanno ben al di là del normale stato di usura, e che non gli consentono di rilocare il bene nell’immediatezza, decide di prenderlo ugualmente in consegna, in questo caso egli avrà diritto non solo al risarcimento del danno, ma anche al pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore, malgrado lo stesso abbia riconsegnato il bene.
La giurisprudenza della Suprema Corte è, invero, sul punto consolidata nel ritenere che il conduttore debba, nel caso di specie, non solo corrispondere al locatore le somme necessarie ad eliminare i danni dallo stesso arrecati, ma sia, altresì, tenuto a pagare, nonostante non ne usufruisca più, il canone di locazione per tutto il tempo necessario alla ristrutturazione dell’immobile, purché tempestivamente iniziata e diligentemente perseguita.
Si aggiunga, infine, come l’obbligo del conduttore del pagamento del canone, nell’ipotesi in parola, non sia subordinata alla prova da parte del locatore di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste di locazione, cui non ha potuto dare seguito a causa dei lavori da svolgersi, essendo detto pagamento dovuto per il solo fatto dell’intervenuto danneggiamento: ex multis Cass. ordinanza n. 6596 del 2019 “ Qualora, in violazione dell’art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da p arte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.
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