La soppressione del servizio di riscaldamento centralizzato richiede l’unanimità, se manca il progetto globale per il passaggio al riscaldamento autonomo
La vicenda decisa da una recente decisione della Corte di Cassazione con sentenza 24976 del 19.8.2022 riguarda una delibera di Assemblea condominiale che ha soppresso il servizio di riscaldamento centralizzato con una votazione decisa a maggioranza. Alcuni condomini, dopo vari anni da tale delibera e dalla sua esecuzione, hanno contestato la stessa e hanno ottenuto ragione.
Le condizioni per essere esentati dall’osservanza della regola della unanimità
Infatti, prima il Tribunale di Milano e poi la Corte di Appello di Milano hanno ritenuto che la delibera doveva essere adottata all’unanimità, riguardando la rinuncia ad un servizio comune.
La Corte di Cassazione ha precisato in particolare come la normativa di contenimento del consumo energetico ha, innovando, previsto che la soppressione del servizio centralizzato di riscaldamento condominiale possa avvenire anche con una delibera a maggioranza (stante la pacifica interpretazione della giurisprudenza che ha sempre preteso per una delibera di rinuncia ad un bene o un servizio comune l’approvazione unanime dei condomini), ma ciò a condizione che la delibera si colleghi ad un progetto di trasformazione in impianti autonomi tali da garantire il risparmio energetico (pur non essendo necessaria la presenza di un progetto esecutivo):
“Chiariti i principi che regolano la materia, anche alla stregua della successione delle leggi vigenti, nondimeno, la delibera che dispone l’eliminazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato per far luogo ad impianti autonomi nei singoli appartamenti, in tanto può essere adottata a maggioranza, e quindi in deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., in quanto sia previsto che avvenga nel rispetto delle previsioni legislative di cui alla legge n. 10/1991, ossia a garanzia sull’an e sul quomodo della riduzione del consumo specifico di energia, del miglioramento dell’efficienza energetica, dell’utilizzo di fonti di energia rinnovabili (pur non dovendo curarne previamente l’esecuzione).
Nella specie, invece, non soltanto non è stato previsto quanto richiesto dalla lett. g) dell’art. 8 della legge – che consente la trasformazione degli impianti centralizzati in unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria dotati di sistema automatico di regolazione della temperatura, con determinazione dei consumi per le singole unità immobiliari -, ma in aggiunta ciascun condomino è stato, altresì, autorizzato a provvedere autonomamente ad installare l’impianto ritenuto più opportuno, senza alcun vincolo o indirizzo sui termini di detta conversione.”.
E inoltre: “Sicché, in realtà, non si tratta di una delibera che dispone la trasformazione o sostituzione – dettando il conseguente passaggio allo scopo di assicurare il risparmio energetico e la tutela ambientale – dell’impianto centralizzato in impianti autonomi, limitandosi essa, invece, a disporre il mero profilo soppressivo o abdicativo dell’impianto 25 centralizzato e rimettendo ai singoli condòmini la facoltà di dotarsi di impianti autonomi, in base alle loro scelte e senza alcuna previa indicazione.
Avrebbe dovuto, invece, prevedersi che fosse il condominio, che ne aveva titolo perché proprietario di tutte le parti comuni dell’intero edificio, compreso l’impianto di riscaldamento centralizzato, a dover eseguire e depositare in Comune il progetto di trasformazione dello stesso, con indicazione di tutte le opere necessarie al contenimento del consumo energetico dell’intero edificio, corredate dalla richiesta relazione tecnica attestante la rispondenza della trasformazione alle prescrizioni di legge, sia pure con modalità semplificate, ove tanto fosse stato previsto dalle autorità locali, sino a restringerne il contenuto ai soli elementi identificativi dell’impianto e del generatore installato (come suggerisce la circolare del Ministero dell’Industria, del Commercio e dell’Artigianato del 13 dicembre 1993, n. 231/F in Gazzetta Ufficiale n. 297, serie generale, parte prima, del 20 dicembre 1993).
E ciò sebbene a tale previsione nella delibera non dovesse associarsi la previa progettazione, rimessa invece alla successiva fase esecutiva.”
L’accertamento della nullità della delibera anche dopo molti anni dalla sua adozione e su istanza di chiunque vi abbia interesse
Nel caso in questione, tale progetto non vi era, ma la delibera era di mera soppressione, lasciando liberi i condomini di realizzare gli impianti autonomi senza alcuna programmazione tecnica di sorta. Ne derivava la invalidità della delibera, che rientrando nelle ipotesi di nullità ben poteva essere dichiarata a distanza di molti anni dalla sua adozione e attuazione, su istanza perfino di un attuale condomino, e anche se costui fosse stato un acquirente da un condomino che all’epoca avesse votato a favore della delibera, secondo il noto principio che le nullità sono accertabili in ogni tempo e su istanza di chiunque vi abbia interesse.
In tal senso si è espressa una sentenza della Cassazione n. 12235 del 14.6.2016 relativa ad una azione proposta dall’acquirente di un appartamento dopo tre anni dal suo acquisto e nonostante che il venditore avesse votato a suo tempo a favore della delibera.
La richiesta di ripristino del servizio di riscaldamento centralizzato: esclusa la eccessiva onerosità e l’abuso del diritto
Ma la vicenda è giunta presso i Giudici di Piazza Cavour soprattutto perché la Corte di Appello piemontese, pur dopo aver accertato la nullità della delibera soppressiva del servizio di riscaldamento, aveva ritenuto emulativa e non meritevole di accoglimento, la richiesta dei nuovi condomini che avevano proposto la causa di condannare il Condominio al ripristino del servizio.
La Corte di Cassazione ha spiegato che trattandosi del ripristino di un servizio condominiale soppresso illegittimamente, non può parlarsi di attività emulativa o comunque eccessivamente onerosa, avendo i ricorrenti diritto a vedersi reintegrati nelle loro complete facoltà di condomini, nonostante che questo possa avere dei costi elevati, compreso quello del ripristino per i condomini nel frattempo già munitisi di impianti autonomi unifamiliari:
“Infatti, alla declaratoria di nullità segue la piena legittimità della pretesa del condomino al ripristino dell’impianto di riscaldamento centralizzato, soppresso dall’assemblea dei condòmini con delibera dichiarata nulla. E ciò perché non può essere considerata l’onerosità per gli altri condòmini, nel frattempo dotatisi di impianti autonomi unifamiliari, della realizzazione delle opere necessarie a tale ripristino, o l’eventuale possibilità per il condomino di ottenere, a titolo di risarcimento del danno, il ristoro del costo necessario alla realizzazione di un impianto di riscaldamento autonomo.“.
Né può parlarsi di abuso del diritto non potendosi confrontare l’utilità ritraibile dalla condomina con il disagio arrecato agli altri partecipanti al condominio: “Non può, infatti, ritenersi integrato l’abuso del diritto da parte dell’attrice, in quanto la decisione impugnata si basa su un inammissibile giudizio di proporzionalità fra l’utilità conseguibile dalla condomina e l’onerosità che ne sarebbe derivata ai condòmini (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1209 del 22/01/2016; sui limiti degli atti emulativi Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 7562 del 18/03/2019; Sez. 2, Sentenza n. 12688 del 19/05/2017).”.
Conformi le decisioni di Cassazione 22.1.2016 n. 1209 e Cassazione 14.6.2016, n. 12235. Per precedenti in sede di merito si ricorda Tribunale di Roma, 30.7.2019, n. 15836.
Il costo del ripristino e la responsabilità (contrattuale) del Presidente dell’Assemblea e dell’Amministratore che hanno validato e posto in esecuzione la delibera nulla
Unico aspetto non esaminato dalla Corte è su chi debbano ricadere in definitiva i costi del ripristino, visto che in prima battuta saranno a carico dei condomini attuali (eccezion fatta per il vincitore della lite).
La nullità della delibera doveva essere rilevata in primo luogo dal Presidente dell’Assemblea che ha dichiarato approvata tale delibera (per applicazione analogica della norma circa le sue funzioni ex art. 2371 Cod. Civ.), e in secondo luogo doveva essere rilevata dall’Amministratore di Condominio dell’epoca che ha invece omesso tale rilevazione e ha dato attuazione alla stessa. Il titolo della responsabilità è contrattuale, svolgendo in entrambi i casi una attività, la prima gratuita, e la seconda onerosa, a favore del Condominio; con la conseguenza che la prescrizione sarà quella ordinaria decennale.
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