Delibera nulla senza fondo speciale: il condominio non può approvare lavori straordinari senza le garanzie previste dalla legge
Il Tribunale di Bergamo conferma un principio importante per i condomini: la delibera che approva lavori straordinari condominiali senza costituire il fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c. è nulla. E se la delibera è nulla, anche il decreto ingiuntivo emesso per il recupero delle quote può essere revocato.
Il caso: un condomino contesta il pagamento dei lavori
La vicenda nasce dall’opposizione proposta da una società condomina contro un decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio per il pagamento di quote relative a lavori deliberati dall’assemblea.
La parte opponente sosteneva che le delibere assembleari con cui erano stati approvati gli interventi fossero invalide e chiedeva non solo la revoca del decreto ingiuntivo, ma anche la restituzione delle somme già versate.
Il Tribunale di Bergamo, con sentenza del 13 maggio 2026, ha accolto l’opposizione, dichiarando la nullità delle delibere e revocando il decreto ingiuntivo.
Cos’è il fondo speciale per i lavori straordinari
Quando l’assemblea approva interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni, la legge impone un preciso adempimento.
L’articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile prevede infatti che l’assemblea debba costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori oppure, se previsto contrattualmente, un fondo alimentato progressivamente in base agli stati di avanzamento dell’opera.
La finalità della norma è duplice:
* garantire una gestione finanziaria corretta del condominio;
* tutelare i condomini dal rischio di dover rispondere delle quote non versate dai condomini morosi.
Perché la delibera è stata dichiarata nulla
Nel caso esaminato dal Tribunale, l’assemblea aveva approvato i lavori senza costituire il fondo speciale richiesto dalla legge.
Secondo il giudice, questo non rappresenta una semplice irregolarità formale, ma un vero e proprio vizio che incide sulla validità della deliberazione. La costituzione del fondo speciale costituisce infatti una **condizione di validità della delibera**.
La sentenza richiama l’orientamento della Corte di Cassazione (Cass. ord. 9388 del 5.4.2023), secondo cui l’assemblea non può decidere di rinunciare al fondo speciale né modificarne liberamente le modalità di costituzione previste dalla legge, poiché ciò potrebbe pregiudicare gli interessi dei singoli condomini. Peraltro la violazione di tale regola comporta una nullità che può essere rilevata in ogni tempo, e perfino dal Giudice di sua iniziativa e non solo su eccezione di parte.
Effetto domino: nulla anche la delibera successiva
La decisione assume particolare interesse perché il Tribunale ha applicato il principio della cosiddetta “nullità derivata”.
Una seconda delibera, adottata successivamente per ripartire le spese dei lavori, è stata infatti dichiarata nulla perché fondata su una precedente deliberazione già invalida.
In sostanza, se la delibera che approva i lavori è nulla, non possono produrre effetti validi neppure gli atti successivi che da essa dipendono.
Niente decreto ingiuntivo se il credito nasce da una delibera nulla
Un altro aspetto rilevante della sentenza riguarda il recupero delle quote condominiali.
Poiché il credito azionato dal condominio derivava da delibere dichiarate nulle, il Tribunale ha ritenuto insussistente il diritto di credito e ha conseguentemente revocato il decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condomino.
La decisione evidenzia come la validità della delibera rappresenti il presupposto indispensabile per poter pretendere il pagamento delle somme deliberate.
Restituzione delle somme già pagate
Il giudice ha inoltre condannato il condominio a restituire quanto il condomino aveva versato in esecuzione del decreto ingiuntivo successivamente revocato.
Si tratta di una conseguenza naturale dell’accertata inesistenza del credito: se il pagamento è stato effettuato sulla base di un titolo successivamente caducato, le somme devono essere restituite.
Un messaggio chiaro per condomìni e amministratori
La pronuncia del Tribunale di Bergamo conferma un orientamento giurisprudenziale sempre più rigoroso in materia di lavori straordinari.
Per amministratori e assemblee condominiali il messaggio è chiaro: l’approvazione di opere straordinarie non può prescindere dalla contestuale costituzione del fondo speciale previsto dalla legge. In mancanza, la delibera rischia di essere dichiarata nulla, con conseguenze che possono arrivare fino alla revoca dei decreti ingiuntivi e alla restituzione delle somme già riscosse.
In sintesi
La sentenza del Tribunale di Bergamo del 13 maggio 2026 afferma che:
* la costituzione del fondo speciale è obbligatoria per l’approvazione di lavori straordinari;
* la sua omissione comporta la nullità della delibera;
* sono nulle anche le successive deliberazioni che dipendono da quella invalida;
* il condominio non può ottenere o mantenere un decreto ingiuntivo fondato su tali delibere;
* le somme eventualmente già pagate devono essere restituite al condomino.
Il Tribunale di Bergamo chiarisce che la delibera condominiale che approva lavori straordinari senza il fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c. è nulla. Revocato anche il decreto ingiuntivo per il recupero delle quote.
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