Studio legale Radius e Falini - sentenza commentata infiltrazioni

Risarcimento dei danni da infiltrazioni del lastrico solare

Risarcimento dei danni da infiltrazioni del lastrico solare: permane l’applicazione dell’art. 1126 cod.civ.
(Cassazione Civile, Sezioni  Unite, sentenza del 10 maggio 2016, n. 9449)

Come diceva Tancredi ne Il Gattopardo: “Se vogliamo che tutto rimanga come è, bisogna che tutto cambi”. Probabilmente è stato lo stesso pensiero che ha attraversato le menti dei Consiglieri delle Sezioni Unite, chiamati a riesaminare la questione della responsabilità per i danni causati da infiltrazioni dal lastrico solare.
Sul punto, infatti, si erano già espresse le stesse Sezioni Unite con la decisione n. 3672/1997, statuendo che la responsabilità per danni prodotti all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare non vada ricollegata al disposto dell’art. 2051 c.c., ma all’art. 1123 cod. civ., nel caso di lastrico condominiale, e all’art. 1126 cod. civ., nel caso di lastrico in proprietà o uso esclusivo.
Queste due disposizione non hanno solo la funzione di disciplinare il diritto dei proprietari delle rispettive parti del fabbricato e l’utilità che questi ne possono trarre, statuendo la ripartizione delle spese interne, ma danno vita a delle obbligazione propter rem, simili a quelle che insorgono a carico ed a favore dei comproprietari del muro comune per la sua manutenzione, a norma dell’art. 882 cod. civ., posta a carico ed a favore dei condomini dell’edificio e aventi ad oggetto “la prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell’edificio, siano essi comuni o esclusivi.”, al fine di garantire, nell’interesse di tutti i partecipanti al condominio, l’integrità dei beni comuni.
Considerando, però, che tale obbligazione non insorge a carico di un terzo che entri in qualche modo in relazione con il danneggiato, ma, proprio come per le obbligazioni nascenti da contratto, si configura solo a carico di soggetti determinati, vale dire i partecipanti al condominio, le conseguenze del relativo inadempimento devono essere disciplinate dall’art. 1218 cod. civ..
Pertanto, in base alla decisione del 1997, il difetto di manutenzione del lastrico solare configura un inadempimento delle obbligazioni propter rem di tutelare l’integrità dello stesso lastrico solare, da cui, sul piano materiale e di fatto, possono derivare danni all’appartamento sottostante, di cui sono responsabili tutte le parti inadempienti all’obbligazione reale di conservazione, secondo gli stessi criteri di imputazione e di ripartizione dell’obbligazione inadempiuta, disposti dall’art. 1126 cod. civ., vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi; il titolare della proprietà o dell’uso esclusivi, in ragione del terzo residuo.
Questo orientamento è stato fortemente criticato dalla Dottrina, che ha continuato a ricondurre la responsabilità nel caso di omessa manutenzione del lastrico solare in proprietà esclusiva all’art. 2051 c.c., rilevando l’inapplicabilità della ripartizione dellart. 1126 c.c., in quanto riferito esclusivamente alle spese per la riparazione e la ricostruzione del lastrico solare, e dalla successiva giurisprudenza (Cass. n. 6376/2006; Cass. n. 642/2003; Cass. n. 15131/2001; Cass. n. 7727/2000) sul presupposto che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte la misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde, in base al disposto dell’art. 2051 cod. civ., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.
Secondo questo indirizzo, dunque, la legittimazione passiva del condominio sussiste anche per quanto riguarda i danni subiti dai singoli condomini (Cass. n. 6849/2001; Cass. n. 643/2003), in quanto, a tal fine, i criteri di ripartizione delle spese necessarie (ex art. 1126 cod. civ.) non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 cod. civ. (Cass. n. 3676/2006; Cass. n. 5848/2007; Cass. n. 4596/2012).
Altre pronunce della Suprema Corte hanno applicato l’art. 2051 c.c. nell’ipotesi di cattiva manutenzione di cose in uso esclusivo al condomino, seguendo il principio che addebita il danno ascrivibile ai singoli o al condominio all’eventuale comportamento lesivo di chi lo ha cagionato (Cass. 7727/07; 6376/06; 642/03; 15131/01)
Ci sono state anche decisione estreme, che hanno invece ritenuto che “la responsabilità per i difetti originari di progettazione o di realizzazione del lastrico solare ad uso esclusivo di uno dei condomini dal medesimo indebitamente tollerati, qualora siano suscettibili di recare danno a terzi, ricade in via esclusiva sul proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 cod. civ., e non – nemmeno in via concorrente – sul condominio” (Cass. n. 15300/2013; Cass. n. 9084/2010).
Tali e tante sono state le critiche espresse che, dopo quasi 20 anni di dispute, la Seconda Sezione della Cassazione ha rimesso nuovamente la questione alle Sezioni Unite, con la ordinanza interlocutoria n. 13526/2014, sollecitando un ripensamento sulla natura giuridica della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva e conseguenti oneri risarcitori.
Così, con la sentenza n. 9449/2016, le Sezioni Unite, in evidente riforma del precedente orientamento, hanno rilevato che non esiste, in forza degli art. 1123 e 126 cod. civ, una preesistente obbligazione propter rem nei confronti del proprietario dell’appartamento sottostante, il quale risulta terzo rispetto al rapporto tra il proprietario del lastrico solare e il lastrico stesso.
Pertanto, secondo la Corte, alla produzione di un danno, per effetto della violazione di un obbligo di custodia e comunque di un dovere di manutenzione del lastrico solare da parte del titolare dell’uso esclusivo, non  può applicarsi una disciplina di tipo obbligatorio, sia pure nella specifica qualificazione di obbligazione propter rem, ma di tipo extracontrattuale.
In particolare, poiché il soggetto che ha l’uso esclusivo del lastrico solare ha un rapporto specifico con la copertura dell’edificio condominiale, che, da un lato, gli consente di utilizzarlo in via esclusiva, dall’altro lo costituisce quale custode della superficie stessa, la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare, ricade nell’ambito di operatività dell’art. 2051 cod. civ..
D’altra parte, il lastrico solare assolve anche la funzione di assicurare la copertura dell’edificio o di parte di esso ed è proprio per questa specifica utilità in ambito condominiale che si configura anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ..
Vi sono, quindi, due diverse posizioni: la prima del titolare dell’uso esclusivo, tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; la seconda del condominio, tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio, che concorrono, in base alla ripartizione stabilita dall’art. 1126 cod. civ., per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare.
In considerazione di questo diverso inquadramento giuridico, ci si sarebbe aspettato l’applicazione di un diverso criterio di ripartizione del risarcimento del danno derivante agli appartamenti sottostanti dalle infiltrazioni nel lastrico solare.
Invece, le Sezioni Unite ritengono che, non potendo esercitarsi la custodia sulla struttura sottostante il lastrico solare nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna, ma operando per questa parte di struttura il dovere di controllo in capo all’amministratore del condominio, considerando la necessaria collaborazione del titolare dell’uso esclusivo e del condominio per l’esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione, il criterio di riparto, previsto per le spese previsto dall’art. 1126 cod. civ., continua a costituire un “parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell’interesse dell’intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante”.
Pertanto, nonostante gli Ermellini abbiano completamente stravolto la precedente qualificazione giuridica della fattispecie, le spese per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare e per il risarcimento di tutti i danni derivanti dalle infiltrazioni saranno ripartite nella misura di un terzo a carico del titolare del diritto d’uso esclusivo e nella misura di due terzi tra i condomini sottostanti il lastrico danneggiato, in proporzione al valore del piano e alla porzione del piano di ciascuno, esattamente come statuito dalla sentenza del 1997.
L’unica concreta e comunque rilevante differenza, rispetto alla precedente interpretazione, è data dall’applicazione nei confronti del titolare del diritto d’uso esclusivo del lastrico solare, di tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, prime fra tutte quelle relative alla prescrizione, alla imputazione e alla esclusione della responsabilità.
In particolare, si esclude che l’acquirente di una porzione condominiale possa essere tenuto a risarcire i danni sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto, dovendo questi essere risarciti dal proprietario della unità immobiliare al momento del fatto, mentre si conferma il principio già affermato per cui “il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, primo comma, cod. civ., norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota, anche quando il danneggiato sia un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo, sicché devono individuarsi nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili, poiché la custodia, presupposta dalla struttura della responsabilità per danni prevista dall’art. 2051 cod. civ., non può essere imputata né al condominio, quale ente di sola gestione di beni comuni, né al suo amministratore, quale mandatario dei condomini” (Cass. n. 1674/2015).

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